Begrip

Omschrijving

Incourante niet-woning

Objecten die zelden of nooit verkocht worden en waar weinig tot geen markt voor is. Denk hierbij aan een ziekenhuis, een schoolgebouw maar ook een brandweerkazerne.

We bepalen de waarde van incourante niet-woningen op 'de gecorrigeerde vervangingswaarde'.

Afbouw

Onder afbouw en vaste inrichting vallen:

• buitenwandopeningen en buitenwandafwerking;

• binnenwanden niet-dragend, binnenwandopeningen en binnenwandafwerking;

• vloeropeningen en vloerafwerking;

• plafondafwerking;

• balustrades, leuningen en afwerking;

• dakopeningen en dakafwerking;

• inbouwpakketten en afwerkingspakketten;

• verkeersvoorzieningen, gebruiksvoorzieningen;

• vaste keuken inrichting/sanitaire voorzieningen/onderhoudsvoorzieningen en opslagvoorzieningen

Archetype

Het archetype betreft een nadere specificering van het (deel)object, met name gericht op bouwtechnische overeenkomsten.
 

Belemmering in gebruiksmogelijkheden

Wanneer door een buitengewone ontwikkeling, door bijvoorbeeld strengere brandveiligheidseisen, er een belemmering van de normale activiteiten ontstaat en er een bouwkundige ingreep noodzakelijk blijkt.

Bouwjaar

De bouwperiode van het object is het belangrijk voor een correcte waardebepaling (bij incourante objecten een correcte technische afschrijving) en/of een correcte vergelijking met andere objecten.

BTW

Voor het beoordelen of de gecorrigeerde vervangingswaarde inclusief of exclusief omzetbelasting bepaald moet worden, is de BTW-positie van de juridische eigenaar maatgevend. Wanneer de eigenaar van een onroerende zaak de omzetbelasting kan verrekenen, dan wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde exclusief omzetbelasting bepaald. Wanneer de eigenaar de omzetbelasting niet kan verrekenen, dan wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde inclusief omzetbelasting berekend.
 

Controles

De getaxeerde WOZ-waarden worden uitgebreid gecontroleerd en eventueel gecorrigeerd. De taxateur heeft hiervoor alle benodigde gegevens zoals taxatiewijzers, bouwvergunningen, luchtfoto's en 360 panoramafoto’s beschikbaar
 

Cultuurgrond

Cultuurgrond is de grond die bedrijfsmatig wordt gebruikt voor land- of bosbouw en die niet de ondergrond vormt van gebouwde eigendommen. Deze grond wordt niet meegenomen bij het bepalen van de WOZ-waarde. Cultuurgrond is grond die in cultuur is gebracht en die bewerkt en verzorgd wordt om gewassen te kweken (bijvoorbeeld gras ten behoeve van grazend vee). De belangrijkste functie van deze grond moet het laten groeien en voeden van gewassen voor de land- of bosbouw zijn. Van bedrijfsmatige exploitatie is sprake wanneer met behulp van arbeid en kapitaal voordeel wordt beoogd.

Economische veroudering

De mate waarin er door technische, economische of maatschappelijke ontwikkelingen nog behoefte bestaat aan het betreffende object.

Excessieve gebruikskosten

Excessieve gebruikskosten van het object ten gevolge van een niet optimaal functionerend gebouw (bijvoorbeeld aantoonbaar meer dan gemiddelde onderhoudskosten) of niet optimale huisvestingssituatie (bijvoorbeeld tijdelijk meerdere locaties door verbouwing).

Functionele veroudering

Bij het bepalen van de technische veroudering wordt rekening gehouden met de teruglopende functionaliteit van een gebouw wanneer deze langer wordt gebruikt. Er wordt met deze afschrijving al rekening gehouden met een algemen teruglopende functionaliteit op het moment dat deze langer wordt gebruikt. Meestal is er geen of weinig aanleiding om naast de technische afschrijving een functionele afschrijving toe te passen.

Bij het bepalen van de factor voor functionele veroudering gaat het alleen om bijzondere omstandigheden die ertoe leiden dat het gebouw nu minder gebruiksgenot levert dan oorspronkelijk verwacht.

De correctie wegens functionele veroudering wordt bepaald, rekening houdende met:

• economische veroudering:
De mate waarin er door technische, economische of maatschappelijke ontwikkelingen nog behoefte bestaat aan het betreffende object.

• verandering in bouwwijze:
De mate waarin de bouwkosten van de oorspronkelijke bouwwijze van het huidige gebouw niet meer overeenstemmen met de bouwkosten van de actuele bouwwijze. Dit element zal alleen van betekenis zijn voor objecten waarvan de bouwkosten van de actuele bouwwijze lager zijn dan de bouwkosten voor de oorspronkelijke bouwwijze. Deze correctie wordt indien van toepassing afzonderlijk bepaald voor de bouwcomponenten ruwbouw, afbouw/vaste inrichting en installaties.

• belemmering in gebruiksmogelijkheden:
Wanneer door een buitengewone ontwikkeling, door bijvoorbeeld strengere brandveiligheidseisen, er een belemmering van de normale activiteiten ontstaat en er een bouwkundige ingreep noodzakelijk blijkt.

• excessieve gebruikskosten:
Excessieve gebruikskosten van het object ten gevolge van een niet optimaal functionerend gebouw (bijvoorbeeld aantoonbaar meer dan gemiddelde onderhoudskosten) of niet optimale huisvestingssituatie (bijvoorbeeld tijdelijk meerdere locaties door verbouwing).

Gecorrigeerde vervangingswaarde

Bij de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt gekeken naar de waarde (de investeringen) die de huidige eigenaar of gebruiker er op de waardepeildatum voor over zou hebben om de betreffende onroerende zaak te vervangen. Hierbij zijn de omstandigheden waarin de eigenaar/gebruiker verkeert (bijvoorbeeld financiële mogelijkheden tot investeren) niet van belang. De gecorrigeerde vervangingswaarde is de vervangingswaarde, rekening houdende met de aard en de bestemming van de zaak. Tevens wordt rekening gehouden met de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen

Voor de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde moeten vier elementen worden berekend:

• waarde van de grond
• vervangingswaarde opstal
• correctie technische veroudering
• correctie functionele veroudering

Bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt de waarde van de grond en de waarde van de opstallen afzonderlijk bepaald. Het begrip vervangingswaarde geeft aan dat wordt uitgegaan van de noodzakelijke investeringen voor de vervanging of nieuwbouw van het betreffende object. Voor deze vervanging is het noodzakelijk dat wordt gekeken naar de investeringen om grond op de betreffende locatie met de betreffende bestemming te verwerven en naar de kosten voor de bouw van de betreffende opstal. Daarnaast wordt, indien van toepassing, de infrastructuur (hekken, bestrating, parkeerplaatsen, etc.) als afzonderlijk onderdeel van het WOZ-object gewaardeerd.
 

Installaties

• warmteopwekking en warmtedistributie;

• afvoeren (hemelwater en afvalwater);

• toevoer van water / gastoevoer / elektriciteit / telefonie;

• koudeopwekking en distributie;

• luchtbehandeling, regeling klimaat en sanitair;

• centrale elektrotechnische voorzieningen, krachtstroom, verlichting, communicatie;

• beveiliging (brand, braak, milieu);

• transport (liften en roltrappen);

• gebouw beheersvoorzieningen.

Kadastrale percelen

Elk object staat op één of meerdere kadastrale percelen. De oppervlakte van het betreffende kadastrale perceel of percelen speelt een rol bij de taxatie. Er kan een reden zijn om hiervan af te wijken. Bijvoorbeeld als een deel van een kadastraal perceel uit water bestaat of als er sprake is van appartementsrechten.

Levensduur (verwachte/resterende)

Het verwachte gebruik van het object (verwachte resterende gebruiksperiode) door de eigenaar tot aan het moment waarop de restwaarde wordt bereikt. Dit wordt in de waarde tot uiting gebracht door de inschatting van de resterende levensduur in relatie tot de initiële inschatting van de levensduur
 

Natuurschoonwet (NSW)

Wanneer een WOZ-object valt onder de natuurschoonwet heeft dit invloed op de WOZ-taxatie. Dit houdt in dat alleen de ondergrond van de opstallen en de gebouwde eigendommen die dienstbaar zijn aan het object in de waardering worden betrokken. De opstal welke tot woning (indien aanwezig) dient, wordt gewaardeerd op de bestemmingswaarde.
 

Object

Ander woord voor WOZ-object.
 

Onderdelen

Om een beter beeld te schetsen van het te taxeren object wordt het object opgebouwd uit onderdelen. Bijvoorbeeld een school bestaat uit klaslokalen, kantine en een gymzaal. Door het onderscheiden van onderdelen is het eenvoudiger om overeenkomsten en verschillen tussen objecten te herkennen. Elk onderdeel heeft een eigen waarde.
 

Onroerende zaak

Een onroerende zaak is een gebouw of werk dat met de grond verbonden. Bijvoorbeeld een woning of een bedrijfspand. Ook grond is een onroerende zaak.
 

Onroerende zaakbelasting (OZB)

OZB is de belasting die u betaalt als u eigenaar bent van een woning, een ander gebouw of een stuk grond. Ook als u een gebouw of een stuk grond huurt, betaalt u OZB. Hoe hoog de OZB is, hangt af van het gebouw of de grond en het OZB-tarief. Meer weten over de OZB? Klik hier. 
 

Restwaarde

Restwaarde ontstaat wanneer het gebruik van een pand(deel) niet wordt voortgezet. De restwaarde is altijd zo hoog zijn als het object aan het eind van de beoogde levensduur voor de eigenaar zelf waard is. De hoogte van deze restwaarde wordt in dit geval door verschillende elementen beïnvloed. Zo kan de eigenaar het object verkopen, waardoor de restwaarde tenminste overeenkomt met de marktwaarde op dat moment.

De restwaarde kan ook bestaan uit de waarde die het gebouw kan hebben na beëindiging van de levensduur. Bijvoorbeeld bij overgang van het gebouw naar een andere bestemming. Ook kan er sprake zijn van hergebruik. Hierbij wordt de restwaarde bepaald door de opbrengst van materialen bij sloop van het object.

Ruwbouw

• fundering;

• hoofddraagconstructie;

• buitenwanden;

• binnenwanden indien constructief/dragend;

• vloeren (scheidingselementen);

• trappen;

• daken

Taxatiewijzers

De taxatiewijzers bieden informatie voor het systematisch opzetten en onderbouwen van de waardering op basis van kengetallen en vergelijkingsmateriaal. Meer weten over taxatiewijzers? Klik hier.
 

Technische veroudering

Het uitgangspunt bij de gecorrigeerde vervangingswaarde is de waarde die een object voor de eigenaar zelf heeft. Deze waarde hangt daarmee sterk samen met het gebruiksgenot dat de eigenaar van het object heeft. Onder normale omstandigheden zal het gebruiksgenot afnemen, naarmate een object veroudert. De correctie wegens technische veroudering wordt bepaald, rekening houdend met:

• Levensduur (verwachte resterende)

• restwaarde
• verschillende gebouwen en gebouwonderdelen
• uitgevoerde renovatie en overige onderhouds-investeringen.
   

Toestandspeildatum

Zijn er tussen de waardepeildatum en het begin van bijbehorend belastingjaar wijzigingen geweest aan het object? Denk hierbij aan bouw, verbouw, wijziging van bestemming of afbraak. Als dit zo is, dan wordt de WOZ-waarde vastgesteld naar de staat van de woning of het pand aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de WOZ-waarde wordt vastgesteld. We spreken dan van de toestandsdatum. Deze ligt altijd 1 jaar verder in de toekomst dan de waardepeildatum.

Verandering in bouwwijze

De mate waarin de bouwkosten van de oorspronkelijke bouwwijze van het huidige gebouw niet meer overeenstemmen met de bouwkosten van de actuele bouwwijze. Dit element zal alleen van betekenis zijn voor objecten waarvan de bouwkosten van de actuele bouwwijze lager zijn dan de bouwkosten voor de oorspronkelijke bouwwijze. Deze correctie wordt indien van toepassing afzonderlijk bepaald voor de bouwcomponenten ruwbouw, afbouw/vaste inrichting en installaties.

Verordening

In een verordening staan de lokale regels die de gemeenteraad heeft vastgesteld. Elke gemeentelijke belasting staat omschreven in een verordening. De verordeningen van uw gemeente kunt u vinden op de website Overheid.nl.

Waardepeildatum

Bij het bepalen van de WOZ-waarde gebruiken we een waardepeildatum. De waardepeildatum is de datum waarop we bepalen wat de waarde van het object is. We prikken als het ware één datum en kijken hoeveel het object op dat moment in de markt zou hebben opgebracht. De waardepeildatum ligt altijd in het verleden. Namelijk één jaar eerder dan het begin van het belastingjaar. Een belastingjaar begint altijd op 1 januari. Meer weten over de waardepeildatum? Klik hier.
 

Waarderingskamer

De Waarderingskamer controleert en beoordeelt gemeenten op de uitvoering van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Meer informatie vindt u op de website waarderingskamer.nl.
 

Wet WOZ

De wet Waardering Onroerende Zaken gaat over de bepaling, de vaststelling en de verstrekking van de WOZ-waarde van in Nederland gelegen onroerende zaken.
 

WOZ-object

Een woning of niet-woning die een WOZ-beschikking krijgt.