Begrippenlijst
In de begrippenlijst hieronder vindt u begrippen die worden gebruikt bij het taxeren van woningen en panden en die u kunt terugvinden en het taxatieverslag van uw woning of pand.
|
Begrip
|
Omschrijving
|
|
Afbouw
|
Onder afbouw en vaste inrichting vallen:
|
|
Bouwjaar
|
De bouwperiode van het object is van belang voor een correcte waardebepaling (bij incourante objecten een correcte technische afschrijving) en/of een correcte vergelijking met andere objecten.
|
|
Bouwjaar
|
De bouwperiode van de onroerende zaak is van belang voor een correcte waardebepaling en/of een correcte vergelijking met andere objecten.
|
|
BTW
|
Wanneer de eigenaar van een onroerende zaak waarvoor de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt berekend de omzetbelasting kan verrekenen, dan wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde exclusief omzetbelasting bepaald. Wanneer de eigenaar de omzetbelasting niet kan verrekenen, doordat het object wordt gebruikt voor activiteiten die niet aan de heffing van omzetbelasting zijn onderworpen of doordat de belanghebbende om andere redenen de BTW niet kan verrekenen, dan wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde inclusief omzetbelasting berekend. Er is in dit verband ook sprake van de mogelijkheid van verrekenen van de omzetbelasting wanneer deze verrekend kan worden met het BTW compensatiefonds. Het uitgangspunt bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde is immers het bepalen van de kosten die de huidige eigenaar/gebruiker zou moeten maken om een “identieke” vervangende onroerende zaak te verwerven. Indien de omzetbelasting niet verrekend kan worden, behoort de omzetbelasting tot deze kosten en wanneer de omzetbelasting wel verrekend kan worden, behoort de omzetbelasting niet tot de kosten. Voor het beoordelen of de gecorrigeerde vervangingswaarde inclusief of exclusief omzetbelasting bepaald moet worden, is de BTW-positie van de juridische eigenaar maatgevend.
|
|
Controles
|
De door de computer berekende WOZ-waarden worden uitgebreid gecontroleerd en eventueel gecorrigeerd. Een klein deel van deze controles gebeurt door ter plaatse het object te bekijken. Maar vaak heeft de taxateur alle benodigde gegevens, zoals taxatiewijzers, bouwvergunningen, luchtfoto's, 3600 panoramafoto’s, etc. voor zijn controle op kantoor beschikbaar.
|
|
Courante niet-woning
|
Courante niet-woningen zijn kantoren, winkels en bedrijfsruimten. Met courant bedoelen we, dat de onroerende zaak goed in de markt ligt, dus gemakkelijk verhuurd en verkocht kan worden. Courante niet-woningen worden gewaardeerd aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode.
|
|
Doelmatigheid
|
De vorm van het perceel en de indeling van woning ten op zichtte van het perceel.
|
|
Doelmatigheid
|
De inpandige indeling van de onroerende zaak.
|
|
Exploitatielasten
|
Exploitatielasten zijn structurele uitgaven voor rekening van de eigenaar. Uitgangspunt is een waarde voor de eigenaar die de zaak koopt en zelf in gebruik neemt. Maar een eigenaar die voor eigen gebruik aankoopt, zal in een concurrerende markt nooit minder kunnen betalen dan een eigenaar die aankoopt voor de verhuur.
|
|
Functionele veroudering
|
Bij het bepalen van de factor voor functionele veroudering gaat het alleen om bijzondere omstandigheden die ertoe leiden dat het gebouw nu minder gebruiksgenot levert dan oorspronkelijk verwacht.
De correctie wegens functionele veroudering wordt bepaald, rekening houdende met:
|
|
Huurwaarde
|
Huurwaarde is de getaxeerde jaarhuur van de onroerende zaak. Deze getaxeerde jaarhuur kan afwijken van de daadwerkelijk betaalde huur en dient aan te sluiten op marktniveau op de waardepeildatum.
|
|
Huurwaardekapitalisatie methode
|
Bij deze taxatiemethode voor courante panden gaat het om de huurwaarde op de waardepeildatum. Deze wordt vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Bij de huurwaardekapitalisatiemethode vindt de waardebepaling plaats in twee stappen.
Eerst wordt de huurwaarde van een onroerende zaak vastgesteld, waarbij aansluiting wordt gezocht bij soortgelijke onroerende zaken waarvoor rond de waardepeildatum een huurovereenkomst is gesloten. Vervolgens worden verkoopprijzen geanalyseerd en bepaald hoe de huurwaarde zich verhoudt tot de verkoopprijs. Bij het vaststellen van de huurwaarde wordt rekening gehouden met de verschillen in onder andere oppervlakte, bouwkwaliteit en ligging. Bij het vaststellen van de kapitalisatiefactor wordt daarnaast rekening gehouden met leegstand van soortgelijke onroerende zaken.
|
|
Installaties
|
Onder installaties vallen:
|
|
Kadastrale percelen
|
Elke onroerende zaak staat op één of meerdere kadastrale percelen. De oppervlakte van het betreffende kadastrale perceel of percelen speelt een rol bij de taxatie. Er kan een reden zijn om hiervan af te wijken. Bijvoorbeeld als een deel van een kadastraal perceel uit water bestaat of als sprake is van zakelijke rechten.
|
|
Kapitalisatiefactor
|
De opbouw van de kapitalisatiefactor bestaat uit het netto aanvangsrendement, de exploitatiekosten en de kosten koper.
Het netto aanvangsrendement bestaat uit twee componenten:
De exploitatielasten bestaan uit vijf componenten:
Ten slotte is nog van belang de correctie voor kosten koper (k.k.).
(Bron: Taxatiewijzer huurwaardekapitalisatie)
|
|
Kwaliteit
|
De mate waarin een woning al dan niet afwijkt in gebruikte materialen, bouwstijl en technische levensduur van wat als normaal beschouwd wordt bij vergelijkbare objecten in dezelfde wijk. Belangrijke elementen hierbij zijn de uitvoering van het dak, de muren, de fundering, plafonds.
|
|
Kwaliteit
|
De mate waarin de gebruikte materialen, bouwstijl en de kwaliteit hiervan al dan niet afwijkt van vergelijkbare onroerende zaken. Belangrijke elementen hierbij zijn de uitvoering van het dak, de muren, de fundering en plafonds.
|
|
Leegstandsrisico
|
Bij het bepalen van de WOZ-waarde voor courante niet-woningen speelt leegstand een steeds grotere rol in de waardebepaling.
Soorten leegstand
In de markt worden in het algemeen drie typen leegstand onderscheiden:
De (verwachte) structurele leegstand moet bij de waardebepaling afzonderlijk worden ingeschat.
Door het inschatten van het leegstandsrisico wordt met name de structurele leegstand verdisconteerd in de kapitalisatiefactor en daarmee in de WOZ-waarde. (Bron: Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie)
|
|
Levensduur
|
Het verwachte gebruik van het object (verwachte resterende gebruiksperiode) door de eigenaar tot aan het moment waarop de restwaarde wordt bereikt. Dit wordt in de waarde tot uiting gebracht door de inschatting van de resterende levensduur in relatie tot de initiële inschatting van de levensduur.
|
|
Ligging
|
De ligging van de woning in de wijk in vergelijking met omliggende woningen.
|
|
Ligging
|
De ligging van de onroerende zaak bijvoorbeeld op zichtlocatie of nabij het openbaar vervoer.
|
|
Marktinformatie
|
Courante niet-woningen worden regelmatig verhuurd of verkocht. Deze verhuur en verkoopprijzen worden geanalyseerd om gevoel bij de markt te krijgen.
De geanalyseerde huurcijfers worden gebruikt om de huurwaarde van courante niet-woningen te bepalen.
De verkoopprijzen worden daarentegen gebruikt om inzicht te krijgen in de kapitalisatiefactoren (verkoopprijs gedeeld door de brutohuur) of om een directe vergelijking te maken met vergelijkbare onroerende zaken.
|
|
Marktwaarde
|
De marktwaarde is de prijs die naar verwachting door een eventuele koper betaald wordt.
|
|
Modelmatige waardebepaling
|
GBTwente moet alle courante niet-woningen en andere onroerende zaken elk jaar opnieuw taxeren.
De gemeente taxeert alle agrarische en incourante objecten elk jaar via TIOX. Het systeem TIOX biedt web services waarmee de gemeente vanuit zijn taxatieapplicatie geautomatiseerd de beschreven taxatiemethodiek kan toepassen. Doordat alle gemeenten werken met dezelfde web services, is gewaarborgd dat het toepassen van de rekenmethodiek, uitgangspunten en kengetallen op een uniforme wijze geschiedt. Natuurlijk biedt het systeem TIOX daarbij de mogelijkheid op basis van de feitelijke situatie bij een onroerende zaak de bij de taxatie te gebruiken kengetallen te selecteren binnen de in de taxatiewijzers aangegeven bandbreedten. In voorkomende gevallen zal de taxateur bij een taxatie ook afwijken van de kengetallen en bandbreedten die de taxatiewijzers bieden. Binnen TIOX is dit mogelijk onder de voorwaarde dat hiervoor ook een motivering wordt vastgelegd in de registratie. |
|
Niet-woning
|
Panden die niet of slechts voor een deel voor woondoeleinden worden gebruikt. Denk aan kantoren, winkels en bedrijfspanden, maar ook aan industrie, energiecentrales, agrarische objecten, ziekenhuizen, scholen en hotels.
|
|
Object
|
Ander woord voor WOZ-object.
|
|
Onderdeelwaarde
|
Bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ gaat het om de waarde van het pand in zijn geheel en niet om de waarden van de verschillende onderdelen. Bij een bezwaar tegen de vastgestelde WOZ-waarde kan dus slechts de eindwaarde ter discussie staan.
|
|
Onderdelen
|
Om een beter beeld te schetsen van het te taxeren object wordt het object opgebouwd uit onderdelen zoals woning, aanbouw, garage etc. Door het onderscheiden van onderdelen is het eenvoudiger om overeenkomsten en verschillen tussen objecten te herkennen.
|
|
Onderhoud
|
Een globale aanduiding van de onderhoudstoestand van de woning.
|
|
Onderhoud
|
Een globale aanduiding van de onderhoudstoestand van de niet-woning.
|
|
Onroerende zaak
|
Kan een woning zijn, maar ook een bedrijfspand, school of sportkantine.
|
|
Oppervlakte en inhoud
|
Bij het bepalen van de WOZ-waarde wordt vergeleken op basis van de bruto-inhoud en/of de bruto-vloeroppervlakte van een object conform NEN 2580. Bij de bruto-oppervlakte wordt uitgegaan van de buitenmaten van de onroerende zaak.
|
|
Opslag-risico
|
Vastgoedbeleggingen hebben een lager risicoprofiel dan aandelen, maar een hoger risico dan staatsleningen. Omdat dit laatste als basisrendement geldt, en als risicovrij wordt gezien, moet er nog een risicodragend rendement bepaald worden. Met andere woorden, het extra risico, dat zich uit in een risico-opslag bovenop het basisrendement. Deze risico-opslag dekt onder meer de risico’s die samenhangen met de kans op leegstand (frictieleegstand), de eventuele instabiliteit van de huurder, het type vastgoed, de locatie, onbekende economische risico en dergelijke.
|
|
OZB
|
Onroerende zaakbelasting: een gemeentelijke belasting, de opbrengst hiervan wordt door de gemeente gebruikt voor de Algemene Uitgaven. Voorzieningen zoals onderhoud aan wegen en plantsoenen, openbare verlichting, brandweer, onderwijs en cultuur worden betaald vanuit de Algemene Uitgaven. Woningbezitters, maar ook eigenaren en huurders van bedrijfspanden en winkels betalen deze OZB.
|
|
Restwaarde
|
Wanneer het gebruik van een pand(deel) niet wordt voortgezet, is er sprake van een restwaarde. Gelet op de beginselen van het waarde begrip van de gecorrigeerde vervangingswaarde zal de restwaarde altijd zo hoog zijn als het object aan het eind van de beoogde levensduur voor de eigenaar zelf waard is.
De hoogte van deze restwaarde wordt in dit geval door verschillende elementen beïnvloed. Zo kan de eigenaar het object verkopen, waardoor de restwaarde tenminste overeenkomt met de marktwaarde op dat moment. De levensduur (voor de eigenaar) loopt af op het moment van vervreemding.
De restwaarde kan ook bestaan uit de waarde die het gebouw kan hebben na beëindiging van de levensduur, bijvoorbeeld bij transitie van het gebouw naar een andere bestemming. Daarnaast kan sprake zijn van hergebruik, waardoor de restwaarde wordt bepaald door de opbrengst van materialen bij sloop van het object.
|
|
Ruwbouw
|
Onder de ruwbouw valt de:
|
|
Taxatiemethode voor courant vastgoed
|
Om alle courante niet-woningen met elkaar te kunnen vergelijken moet de GBTwente (de taxateur) beschikken over heldere informatie om te bepalen in welke mate courante niet-woningen vergelijkbaar zijn. Dit laatste gebeurt zoveel mogelijk op basis van objectieve kenmerken over de objecten zoals type, grootte van het object, bouwjaar, ligging, etc.. Waar nodig worden ook minder objectieve kenmerken (zoals kwaliteitsniveau, onderhoudstoestand) gebruikt om te vergelijken. Al deze kenmerken worden aangeduid als ‘objectkenmerken’. De GBTwente houdt deze objectkenmerken steeds actueel door bijvoorbeeld bij een verbouwing gelijk de registratie bij te werken.
|
|
Taxatiemethode voor incourant vastgoed
|
Gecorrigeerde vervangingswaarde:
Voor de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde moeten vier elementen worden berekend:
Bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt de waarde van de grond en de waarde van de opstallen afzonderlijk bepaald. Het begrip vervangingswaarde geeft aan dat wordt uitgegaan van de noodzakelijke investeringen voor de vervanging of nieuwbouw van het betreffende object. Voor deze vervanging is het noodzakelijk dat wordt gekeken naar de investeringen om grond op de betreffende locatie met de betreffende bestemming te verwerven en naar de kosten voor de bouw van de betreffende opstal. Daarnaast wordt, indien van toepassing, de infrastructuur (hekken, bestrating etc.) als afzonderlijk onderdeel van het WOZ-object gewaardeerd.
Bij de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt gekeken naar de waarde (de investeringen) die de huidige eigenaar of gebruiker er op de waardepeildatum voor over zou hebben om de betreffende onroerende zaak te vervangen. Hierbij zijn de omstandigheden waarin de eigenaar/gebruiker verkeert (bijvoorbeeld financiële mogelijkheden tot investeren) niet van belang. De gecorrigeerde vervangingswaarde is de vervangingswaarde, rekening houdende met de aard en de bestemming van de zaak. Tevens wordt rekening gehouden met de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. Voor de technische correctie wordt gekeken per onderdeel van het pand naar de ruwbouw afbouw en installaties en met de leeftijd, levensduur (LD) en de restwaarde (RW). De functionele correctie is opgebouwd uit de volgende onderdelen: economische veroudering (ec ver), verandering bouwwijze (bouw), (on)doelmatigheid (ondoel) en excessieve gebruikskosten (exces). Indien nodig houden we ook rekening met omzetbelasting.
|
|
Taxatiewijzers
|
Het is belangrijk dat gemeenten ook over de gemeentegrenzen kijken. Ook wanneer een gemeente alle marktinformatie binnen de gemeente verzamelt, zal men vaak nog niet voor elk type niet-woningen voldoende basis hebben voor een betrouwbare taxatie. Gemeenten werken bij het verzamelen en analyseren van marktgegevens van niet-woningen dus met elkaar samen.
Voor diverse typen niet-woningen leidt deze samenwerking tot concrete taxatiewijzers die alle gemeenten gebruiken. Deze taxatiewijzers geven per type niet-woning een beschrijving van de wijze van taxeren, de te gebruiken kengetallen en de onderbouwing van de kengetallen met marktgegevens. Bij het opstellen van deze taxatiewijzers werken gemeenten samen met gespecialiseerde taxatiebureaus, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en de Waarderingskamer. De taxatiewijzers dragen bij aan een landelijk uniforme en goed onderbouwde waardering van niet-woningen.
(Bron: Waarderingskamer)
|
|
Technische veroudering
|
Het uitgangspunt bij de gecorrigeerde vervangingswaarde is de waarde die een object voor de eigenaar zelf heeft. Deze waarde hangt daarmee sterk samen met het gebruiksgenot dat de eigenaar van het object heeft. Onder normale omstandigheden zal het gebruiksgenot afnemen, naarmate een object veroudert. De correctie wegens technische veroudering wordt bepaald, rekening houdend met:
|
|
Toestandspeildatum
|
In de meeste gevallen zijn de toestandspeildatum en de waardepeildatum dezelfde datum. De gemeente kijkt naar de eigenschappen (grootte, omgevingsfactoren, technische kwaliteit, onderhoud) op die datum. Wanneer er echter in het jaar na de waardepeildatum een verbouwing heeft plaatsgevonden (of het object nieuw gebouwd is/of (gedeeltelijk) gesloopt), wordt gekeken naar de eigenschappen van het object (de toestand) op de toestandspeildatum (artikel 18 lid 3, Wet WOZ). De toestandspeildatum is dan 1 januari van het jaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
|
|
Vastgestelde WOZ-waarde
|
Dit is de door taxateurs getaxeerde waarde van de onroerende zaak.
|
|
Vergelijkingsmethode
|
Als een vergelijkbare onroerende zaak verhuurd of verkocht is, is het mogelijk om een vergelijking te maken. Om courante niet-woningen met elkaar te kunnen vergelijken moet de taxateur beschikken over heldere informatie om te bepalen in welke mate courante niet-woningen vergelijkbaar zijn. Dit laatste gebeurt zoveel mogelijk op basis van objectieve kenmerken over de onroerende zaken zoals type, grootte van het object, bouwjaar, ligging, etc. Waar nodig worden ook minder objectieve kenmerken (zoals kwaliteitsniveau, onderhoudstoestand) gebruikt om te vergelijken. Al deze kenmerken worden aangeduid als ‘objectkenmerken’. GBTwente houdt deze objectkenmerken steeds actueel door bijvoorbeeld bij een verbouwing gelijk de registratie bij te werken
|
|
Verordening
|
In een verordening staan de lokale regels die de gemeenteraad heeft vastgesteld. Elke gemeentelijke belasting staat omschreven in een verordening.
|
|
Voorzieningen
|
De voorzieningen in de woning, een bepalende rol hierbij zijn de keuken, de badkamer, aan-/afwezigheid van zonnepanelen, warmtepomp, duurzaamheidmaatregelen. Alles in vergelijking met vergelijkbare objecten in dezelfde wijk.
|
|
Voorzieningen
|
De voorzieningen in de onroerende zaak, een bepalende rol hierbij zijn bijvoorbeeld de draagkracht van de vloer of de aanwezigheid van energiebesparende voorzieningen.
|
|
Waardebepaling
|
Benaming voor de groep medewerkers die zich bezighouden met het waarderen.
|
|
Waardepeildatum
|
Bij het bepalen van de WOZ-waarde gebruiken we een ‘waardepeildatum’. De waardepeildatum is de datum waarop we bepalen wat de marktwaarde van de niet-woning is. We prikken als het ware één datum en kijken hoeveel de onroerende zaak op dat moment in de markt zou hebben opgebracht. De waardepeildatum ligt altijd in het verleden. Namelijk één jaar eerder dan het begin van het belastingjaar. Een belastingjaar begint altijd op 1 januari.
|
|
Waarderingskamer
|
De Waarderingskamer controleert en beoordeelt gemeenten op de uitvoering van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
|
|
Wet WOZ
|
Wet waardering onroerende zaken.
|
|
WOZ-object
|
Een woning of niet-woning die een WOZ-beschikking krijgt.
|